丁建刚评论 | 共有产权房实际操作需克服多重困难
今天上午10点，浙报传媒地产研究院院长、中央人民广播电台经济之声财经评论员、浙江在线-住在杭州网首席评论员丁建刚做客中央人民广播电台经济之声《央广财经评论》节目，就“共有产权房”相关话题进行对话。
整理/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院 张怡
评/浙报传媒地产研究院院长
浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
以下为对话主要观点：
Q
您觉得共有产权房政策的初衷是什么？您怎么理解共有产权？
丁建刚
在房价高企的背景下，让部分尚未完全有能力购买商品房的购房者先得到部分产权，行使住房居住权利。等到有能力购买的时候，再购回原来没有取得的部分产权。这是共有产权政策的初衷。
共有产权是土地出让给开发商，政府以土地作价占有房屋的部分产权，与购房者按一定比例共同拥有房屋产权。
Q
从开发企业的角度来看，您觉得开发企业对共有产权房的兴趣大吗？
丁建刚
共有产权房存在很多变量，出让的土地价格、未来房屋的售价等等。如果共有产权房土地相比商品房土地价格有较大的差距，未来售价也比其他商品房价格低一定比例，那么购房者接受度大，开发企业当然不会排斥。
如果共有产权房和商品房价格相差无几，或者补缴剩余产权按照补缴时的市场评估价，计入房屋增值部分，那么购房者或将心存顾虑。例如香港的居屋，从1998年开始每年85000套逐渐减少，至2002年左右基本已经没人愿意购买，而公屋出租市场却仍受欢迎。
Q
那么，共有产权房的难点是在于政府占有的部分产权未来如何结清吗？
丁建刚
难点有很多。例如共有产权房土地如何定价？房价如何定价？未来产权如何界定和购买？
在实际操作中，共有产权房如何界定？是否属于保障房？如果属于保障房范畴，政府在买卖过程中是否介入？另外，由于政府持有部分产权，在物业管理方面是否参与表决？物业维修基金政府交不交？所有以上一系列的问题恐怕都将为后续工作留下众多难题。
Q
您对共有产权房土地的交易流程怎么看？土地按照正常的招拍挂流程卖给开发商吗？
丁建刚
我也同样担心在交易流程中也许会出现问题。交易过程中，共有产权房的土地以商品房的地价出售给开发商，政府再以商品房的售价回购部分产权吗？那么这个商品房的回购价格由谁来定？如果是开发商来定价，政府进行回购，那么其中政府的权力空间极大，令人担忧一定程度的权力寻租等现象发生。
如果政府的部分产权是在土地出让时通过土地价格打折的方式来获得，那么未来房屋产权比例的分配也将是一个难题。
Q
地价打折的方式也并不可行。一二线城市本身土地供应就已经极为紧张，再要出让打折地块的话，难度岂不是又将加大了？
丁建刚
是的。如果采用通过正常竞价流程竞得土地，政府在竞得的地价上打折的方式来获取部分产权，或许可行。
但是政府和购房者可能不能接受由开发商制定的市场价格来购买部分产权。此外，每个项目都这样操作的话，存在较大的空间，实际操作难度也较大。
Q
如果土地按照商品房流程出让，政府和购房者再共同去购买，这样是否可行？
丁建刚
这样是可行的。但是商品房的价格由谁来定？由开发商来定价的话，政府能不能接受开发商制定的价格，或者开发商可能抬高定价。这些问题处理都存在较大的难度。
Q
对以上谈论到的这些问题，您有比较好的解决办法吗？
丁建刚
我认为保障房和商品房还应该明确的区分开。现在大多数人都已经进入了商品房市场了。为抑制商品房的炒房行为，还是应该采取经济和法律的手段，例如提高契税、房贷实行梯度利率等。
政府的保障房还是应与房屋产权分开。保障与市场相结合，会产生很多法律上以及实际操作的诸多问题。
保障房可能实行类似公租房的制度更为合适，让承租人得以居住，但没有产权，也更适合中低收入者的支付能力。
Q
推出共有产权房之后，以前的经济适用房是不是就告一段落？
丁建刚
现在经济适用房已经很少在建了。
经济适用房是政府划拨用地，但购房者拥有产权，而且没有退出的机制，这其中存在着较大的福利空间。如果现在一二线城市中仍然还有在建的经济适用房，那对社会各个阶层都具有相当大的吸引力。何况界定申购经济适用房的条件并不十分严格和清晰，甚至存在作假，这样就失去了保障房的保障意义。
Q
共有产权房推出之后，您认为对房价会有什么影响？
丁建刚
这取决于共有产权房最终的操作方案。
如果，政府以商品房的市场价格来购买部分产权，或者是在较低地价基础上以较低的房价购买部分产权，这两者在可预见的未来都对商品房价格影响不大。
房地产是一个长周期的建设过程，一般可能需要两年时间，量需要逐渐累积。对北京表示将要达到市场30%的量的说法，我仍然持担心和质疑的态度。
除此之外，如果政府参与了房屋买卖了，可能也会让公众对未来房价上涨的预期更好，更加刺激市场。
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